Sprzedaż nieruchomości nabytej przed upływem 5 lat, a podatek
Jednym z takich właśnie przypadków jest sytuacja, gdy dana osoba
nabędzie nieruchomość w drodze umowy kupna — sprzedaży, a następnie
sprzeda ją przed upływem 5 lat od jej nabycia. Niestety bardzo niewiele
osób zdaje sobie sprawę o ciążącym na nich obowiązku. Najczęściej
podatnik dowiaduje się o tym fakcie w momencie otrzymania wezwania do
zapłaty z Urzędu Skarbowego. Jedynym sposobem na uniknięcie podatku jest
wyłącznie sprzedaż nieruchomości za taką samą kwotę, za jaką została
nabyta.
Zbycie nieruchomości ze spadku przed upływem 5 lat
Do niedawna podobnie wyglądała sytuacja w przypadku zbycia
nieruchomości, która została nabyta w drodze spadku. Istnieje jednak
pewna okoliczność, dzięki której zbywający może uniknąć zapłaty podatku.
Wprowadzona zmiana w prawie zakłada, że podatnik, aby przekroczyć okres
5 lat ma możliwość doliczenia do okresu własności czasu, w którym
właścicielem nieruchomości był spadkodawca. Natomiast jeżeli okres
posiadania poprzednika prawnego oraz obecnego właściciela nie przekracza
łącznie 5 lat podatnik może skorzystać z innej formy ominięcia zapłaty
podatku dochodowego. W tym celu należy kwotę pozyskaną ze sprzedaży
nieruchomości przeznaczyć w ciągu 2 lat na swoje cele mieszkaniowe.
Ustawa o PIT w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 wymienia
tutaj takie przykłady jak:
- nabycie budynku mieszkalnego,
- nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego,
- nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego,
- rozbudowę przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego.
Urząd
Skarbowy będzie szczegółowo rozpatrywał zakup, jakiego dokonaliśmy.
Liczy się nie tylko wartość zakupionej nieruchomości, która musi być
taka sama jak kwota, którą uzyskaliśmy ze sprzedaży, ale również to co
kupiliśmy. I tak Urząd Skarbowy nie uzna zakupu, w którym podatnik
nabędzie nieruchomość rolną, ponieważ nie będzie to spełniało przesłanki
przeznaczenia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe. Natomiast w
przypadku niewykorzystania całej kwoty na zaspokojenie swoich potrzeb
mieszkaniowych, podatkiem zostanie obciążona pozostała część środków
pieniężnych, pochodzących ze sprzedaży nieruchomości przed upływem 5
lat.
Kolejny krok to złożenie zeznania podatkowego na druku
PIT-39 do dnia 30 kwietnia następnego roku podatkowego po roku, w którym
nastąpiła sprzedaż nieruchomości oraz wykazać w nim przeznaczenie
środków pieniężnych na swoje cele mieszkaniowe. Jeżeli nasz cel
mieszkaniowy stanowiła budowa domu to wówczas wszystkie wydatki muszą
zostać odpowiednio udokumentowane na przykład fakturami VAT, rachunkiem
lub umowami z wykonawcami. Do dokumentów nie może zostać zaliczona żadna
umowa przedwstępna, umowa z deweloperem, a jedynie ostateczna umowa
sprzedaży, zawarta przed notariuszem. To bardzo ważna kwestia, ponieważ
bez złożenia tego dokumentu Urząd Skarbowy może odciążyć nas podatkiem
dochodowym od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat.
Możliwość
skorzystania z ulgi podatkowej dotyczy wyłącznie nieruchomości
wchodzących w skład majątku osobistego. Zbywana nieruchomość, która
wchodzi w skład działalności gospodarczej zawsze będzie pociągała za
sobą konieczność zapłaty podatku dochodowego, nawet jeżeli od jej
nabycia upłynął pięcioletni termin.
Zbycie nieruchomości z darowizny przed upływem 5 lat
W przypadku zbycia nieruchomości otrzymanej w formie darowizny
podatek dochodowy nie należy się w przypadku, gdy czynność została
dokonana pomiędzy osobami należącymi do pierwszej linii pokrewieństwa.
Dodatkowo zbycie musi zostać poparte odpowiednim zaświadczeniem z Urzędu
Skarbowego, z którego będzie wynikało, że nie jest obciążone podatkiem.
W innym przypadku zbycie będzie obciążone podatkiem.
Jaki liczyć termin 5 lat ?
Termin 5 lat bywa bardzo często błędnie obliczany przez
podatników i mylony z latami kalendarzowymi. Natomiast w tym przypadku
chodzi oczywiście o 5 lat, ale podatkowych. Oznacza to, że obliczanie
okresu rozpoczyna się od końca roku kalendarzowego, w którym została
zakupiona nieruchomość. Dla przykładu mieszkanie, które zostało
zakupione w czerwcu 2017 roku może zostać sprzedane najwcześniej dopiero
w styczniu 2023 roku.
Jak obliczać wysokość podatku ?
Stawka podatku wynosi 19% i jest obliczana od wysokości
przychodu. Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest jej cena
określona w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. I tak w
przypadku, gdy dana nieruchomość została nabyta za kwotę 300.000,-
złotych, a następnie sprzedana przed upływem 5 lat od daty jej nabycia
za kwotę 350.000,- złotych zbywający zapłaci podatek od 50.000,-
złotych. Natomiast jeśli w mieszkaniu dokonano remontu na kwotę 20.000,-
złotych to podatek zostanie policzony od kwoty 30.000,- złotych.
Wiele
osób próbuje oszukać Urząd Skarbowy zaniżając kwotę sprzedaży. Organ
podatkowy każdorazowo weryfikuje wysokość ceny sprzedaży, porównując ją
do aktualnych wartości rynkowych.
Sprzedaż mieszkania po upływie 5 lat
Jeżeli od nabycia nieruchomości upłynął pięcioletni
termin możesz bez obaw ją zbyć. W takiej sytuacji nie zachodzą żadne
przesłanki, co do obciążania podatnika jakimikolwiek podatkami.
Komentarze